Наиболее прибыльные инвестиции в Испании — аренда жилья: бьет по облигациям, депозитам и бирже

Инвестиции в испанскую недвижимость для последующей сдачи в аренду стала самым прибыльным активом для любого инвестора, желающего получить максимальную отдачу от своего капитала. При отрицательных процентных ставках и покрасневшими из-за замедления темпов экономического роста биржами, финансовые активы показывают инвесторам «плоские» и отрицательные результаты. Согласно данным, недавно опубликованным Банком Испании в отчете о рынке испанского жилья, альтернатива в виде вложений в недвижимость показывает рост рентабельности активов в несколько раз.

Разница между средним доходом, полученным от инвестиций в испанскую недвижимость для сдачи в аренду, и вложениями в испанские финансовые активы, такими как государственный долг или переменный доход, не оставляет сомнений в том, почему в последние два года интерес малых, средних и крупных российских инвесторов сконцентрирован на рынке недвижимости Испании.

Стоит учитывать, что цены на аренду или покупку в определенных столицах королевства изменяются так же, как покупательная способность домашних хозяйств. Заработная плата растет в среднем в шесть раз медленнее (0,7%), чем арендная плата, а вложения необходимые для покупки недвижимости в ипотеку – увеличиваются: как в сумме дохода, которую следует на это выделить (32% от дохода брутто в первый год); так и в сумме лет, необходимых для выплаты ипотеки в этих условиях (23,3 года по сравнению с 22,8 в 2015 году).

Доходность инвестиций в Испании продолжает расти по сравнению с рядом других стран ЕС

По данным Банка Испании, валовая прибыль, полученная от сдачи жилья в аренду, достигла 4% за последние 12 месяцев, что в три раза больше, чем прибыль, полученная от типовых инвестиций с фиксированным доходом, таких как покупка государственных облигаций на 10 лет, которая составила 1,5% к концу четвертого квартала 2018 года.

Всё это выглядит как альтернатива таким финансовым вложениям, как депозиты на один и два года, предлагаемые испанскими банками. Данные надзорных органов указывают на то, что такое сравнение еще более благоприятно для инвестиций в испанскую недвижимость для последующей сдачи в аренду, поскольку из-за политики, установленной Европейским Центральным банком, банковские депозиты приносят всего около 0,1% прибыли.

Испанская фондовая биржа, страдающая большой волатильностью из-за протекционизма и неопределенности из-за Brexit, до сентября показывала отрицательную прибыль в 9,6%. За исключением Италии, на других европейских рынках картина аналогична; однако Испания, наряду с Голландией, является страной, где различия в доходах для инвесторов наиболее очевидны.

Очевидно, что валовая рентабельность от сдачи недвижимости в аренду в Испании — это только часть того, что рынок испанского жилья сегодня может предложить инвесторам. Сейчас, когда банк Испании принимает в качестве ориентира рост дохода от аренды плюс прирост капитала, накопленный жилищным фондом за последние 12 месяцев, средняя доходность арендного жилья выросла до 10,9%, что в 110 раз больше, чем прибыль по вкладам по сравнению с их потерями на покупку акций.

«Средняя цена арендной платы в Испании продолжает расти и составляет 8,22 евро за квадратный метр», — передает Беатрис Торибио, директор центра Исследований Fotocasa. Торибио подчеркивает, что темпы роста на рынке аренды снизились по сравнению с прошлым годом, когда в годовом исчислении были зарегистрированы двузначные показатели. «Несмотря на это, наши данные свидетельствуют о сильной ценовой напряженности в основных столицах страны, и это особенно заметно, учитывая то, что во многих из них мы уже превысили максимальные цены 2007 и 2008 годов».

Наиболее привлекательные регионы Испании с точки зрения арендного бизнеса

По данным Fotocasa, арендные ставки в Испании на протяжении последних четырех лет непрерывно росли. Автономное сообщество Мадрид является областью с наиболее высокими ценами на аренду жилья на вторичном рынке (средняя цена 12,92 евро за квадратный метр в месяц). За ним следуют Каталония (12,09 €), Страна Басков (9,76 €) и Балеарские острова (9,66 €). В последних строках списка находятся Эстремадура (4,63€) и Кастилия-Ла-Манча (5,01€), которые являются двумя регионами, в которых цены на жилье в аренду наиболее доступны для спроса.

В средних статистических данных скрываются большие различия в ценах на недвижимость, в основном из-за ее местоположения. Финансовые активы также намного более ликвидны, чем жилье. В любом случае, нет никаких сомнений в том, что интерес к испанской недвижимости для получения дохода от аренды является более чем конкурентной альтернативой вложения капиталов для большинства российских инвесторов. Около трети покупок домов осуществляются без банковского финансирования (ипотеки). «Пока процентные ставки остаются отрицательными, недвижимость будет сохранять дополнительную привлекательность», — объясняет Сусана де ла Рива, глава отдела маркетинга в Tinsa.

Барселона — безусловно, самый дорогой город на рынке аренды жилья. Студия в 60 квадратных метров здесь сдается в аренду за 964 евро в месяц, что превышает новый показатель минимальной заработной платы, установленный правительством. Для аренды квартиры в 95 кв. м., по данным Банка Испании, потребуется уже 1600 евро. Следом за столицей Каталонии, самыми дорогими муниципалитетами названы Мадрид, Гава и Ситжес (провинция Барселона). Получить консультацию специалистов по инвестициям в испанскую недвижимость и выбору региона для покупки объектов вы можете в компании “Estate Barcelona”. “Estate Barcelona” специализируется на разработке и реализации оптимальных решений для российских инвесторов и оказывает комплексную поддержку в инвестировании в недвижимость в Испании.

Контроль цен в следующем законе

В ближайшие недели испанское правительство планирует утверждение нового указа в Законе о Городской аренде, ограничивающего повышение цен в определенных областях. По данным информированных источников, первоначальный проект был предоставить налоговые льготы владельцам, сдающим жилье людям с ограниченными возможностям. Теперь испанскому Министерству экономики и финансов предстоит проанализировать документ, созданный по этой инициативе. Но проблема жилья является одним из главных лозунгов партии Podemos (исп. «Мы можем!»), которая требует контроля цен на недвижимость в пункте 3 своего октябрьского бюджетного соглашения с Правительством. Эта мера может оказать огромное влияние на рост рынка туристической аренды, где в центрах городов уже произвели революцию такие платформы сервисов, как Airbnb. Фонды, такие как BlackStone или Cerberus, купившие большую часть активов, проданных банками Santander, BBVA, CaixaBank или Sabadell, уже предупредили Министерство экономики: ограничительное регулирование может замедлить развитие местного арендного рынка.